前9个月，北京高端住宅成交量比去年同期增加了30%，核心城市的优质不动产资产受到了市场的青睐

来源丨王丽新/证券日报

从8月底开始，各地频繁实施房地产调控措施，以稳定楼市信心。根据最近公布的9月份房地产行业数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比不变、同比上涨幅度扩大；一、二线城市成交面积环比增长13.4%，并且10月上半月继续回暖；三、四线城市楼市仍然面临压力。

“现在，房地产行业还在调整期，楼市变化主要体现在市场分化、城市分化和产品分化，都进一步加重。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者说，从产品端看，由以刚需为主的阶段转变为以改善为主的阶段。从区位供应看，大城市、中心城区相对缺乏、中小城市相对过多。从资产端看，大城市、中心城区的高端改善性不动产资产更有韧性，是当前市场稀缺性、流动性和保值性都好的资产。今年以来，高能级城市的高端不动产表现也远好于楼市整体表现。有公开数据表明，今年前三季度，重点64城总价1000万元以上高端产品成交4.2万套，同比增长9.03%。其中，四大一线城市千万元级高端改善产品成交占比近七成，其中，有15个城市千万元级高端改善产品成交套数超过2022年全年。另外，单价15万元/平方米的顶豪成交1157套，是去年全年成交量的两倍多。核心城市优质不动产受欢迎在楼市出现脉冲式复苏行情时，一线城市高端改善产品销售逆势上升，核心区豪宅项目更是“一房难求”，得到高净值人群的青睐。据中研普华研究院发布的《2023-2028年中国豪宅行业深度调研与发展趋势预测研究报告》（以下简称《报告》）显示，中国高净值家庭财富总资产达到125.9万亿元，可投资资产约占67%。高净值家庭最多的城市，依次是北京、上海、香港、深圳、广州。相应地，这些城市核心区的高端房产，也是财富阶层资产配置的首选之地。从全国看，人口向大城市流入的趋势没有改变。从区域层面看，强省会战略对于人口吸引力有明显的促进作用。简单地说，在经济发达、人口密集、资源紧张的一线城市和部分热点二线城市，即使楼市交易量进入下行周期，多年来房价指数也比较坚硬，市郊和中心城区的豪宅房价反而有上升之势。据上述《报告》显示，今年1-5月份，“深广杭”等城市顶豪成交强劲，深圳3000万元以上豪宅成交同比翻倍，单价10万元以上豪宅成交同比增加53%。再以北京为例，据地产营销人统计，今年1-9月，北京单价7万元+高端住宅成交9988套，同比提高30%；成交均价97069元/平方米，同比提升6%。仅6月份，北京单价10万元+的豪宅成交量已达520套，成交总金额超95亿元。7月11日，“北京某千万元级高端住宅项目10小时内卖光”登上热搜榜，714套单套价在1200万元-2700万元的豪宅在10小时内售完，平均每小时进账12亿元。“从资产配置角度看，真正优质的房地产资产一直是相对稳定又能穿越熊牛市的最佳资产之一，已经成为富人阶层资产避险保值的重要配置途径。”有业内人士对记者说，对财富阶层而言，豪宅抵抗跌幅、保持价值、增加价值的能力要比其它资产强很多，正值楼市下行，过去虚高的不动产资产价格触底，是“抄底”优质不动产的好时机。城市别墅突出？重要的是，在外部复杂的经济环境和内部的房地产政策及市场调节下，该如何选择优质的不动产资产？从供应端看，出于特殊性与个性化的原因，作为独占资源的奢侈品，高端产品特别是别墅产品，一直备受城市高端客群的喜爱。特别是随着北京中产阶层规模的扩大，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。但随之而来的是，现在高端市场上的客户要求变得越来越苛刻。