土地拍卖回归“高价得地”模式，会带来哪些后果？

来源丨王丽新/证券日报

土地拍卖市场全国范围内的形势在持续变化，从9月底开始，许多省市陆续取消了土地出让的价格上限。根据中指研究院的最新监测数据，截止到11月21日，22个实行“两集中”土地出让方式的城市已经全部公布了涉及住宅用地的公告，其中18个城市恢复了“价高者得”的原则，目前只有北京、上海、深圳、宁波还在执行限制地价的政策。

一些城市在取消了地价限制之后的第一次拍卖中，出现了高溢价率的地块，引起了市场的关注。笔者认为，多个城市的土拍重新回到“价高者得”的模式，是根据时势、城市情况而采取的措施，其真正的意义在于在市场低迷的情况下，恢复不动产资产的流动性，巩固销售市场的稳定和回升的基础，增加房企的扩张投资的积极性，提高市场信心。首先，这有利于缓解目前土拍的整体低迷的状况。从多个城市取消限价模式之后的第一次拍卖的结果来看，供需关系较为良好的城市的核心区域的土地市场的热度已经开始升温。据中指研究院的计算数据，济南新政之后的第一场土拍出现了溢价率53%的地块，相比于21天前的周边的底价成交的地块，成交的楼面价上升了66%。由此可以看出，政策发挥了明显的作用，有利于核心地块周围的存量不动产资产的保值，减少了一手房和二手房的倒挂等现象，也有利于改善市场的悲观的投资情绪。其次，土地市场的冷热分化的格局仍然会持续。在房地产界，“地段”一直是不动产投资的“金科玉律”。目前，行业处于转型期，人口净流入的核心城市的核心地块，表现出了更好的韧性和利润空间。从近两年的央企、国企以及综合实力较强的民营房企的投资布局的路径可以看出，他们多数将资源和资金集中在高能级城市的核心区域。取消土拍限价之后，优质地块的地价上升，但远郊区的土地仍然存在流拍的情况。不过，如果核心地块的溢价率过高，竞争的代价过大，部分房企会放弃“高价地”，转而拿其他价格合适的土地。虽然土地市场“冷的冷、热的热”的格局不会改变，但在传导作用之下，整体的投资拿地的情绪也有望转好。第三，这有利于提高住宅的品质。取消地价上限之后，相关的摇号、限房价等规定有望逐渐退出。到时，部分房企为了降低成本增加收益，降低产品品质的做法，可能会逐渐减少。尤其在卖方市场下，企业为了保持自身的竞争力，会倾向于提高住房品质，做加法不做减法，这有利于提高居民的住房品质，同时也可以缓解区域的去化的难度，增加房地产市场的流动性。目前，需要给予房企更多的自主空间和利润空间，提高其投资的积极性。从目前恢复“价高者得”的拍地模式的城市来看，有些同时取消了商品房的限价政策。这意味着土地的价值在充分的竞争中得以体现，让商品房的价格更多地由供求关系决定。在这样的新政下，房企拥有更多的自主空间，可以用资源整合的优势来增加利润，以适合自身且更稳健的财务模型来开发商品房。但要注意的是，“价高者得”并不意味着房价会立即大幅上涨，房地产企业要量力而行。从更长远来看，取消土拍限价模式，既是回归价格机制引导资源配置的合理举措，又能强化人、地、房的联动性，稳定市场预期，促进房地产行业的健康发展。（原题：《土拍重回“价高者得”将产生哪些影响？》）

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